Vad gäller vid expropriation?

Jag är en privat fastighetsägare som har hyresgäster i form av olika företag. Jag äger en tomt i södra Stockholm där fastigheten är belägen. Nu har kommunen under cirka fyra år från och till förhandlat om att förvärva fastigheten för att i sin tur låta kommunens allmännyttiga fastighetsbolag bygga bostäder. Vi har aldrig sagt nej till en försäljning, men tackat nej till de erbjudanden de gett oss, då erbjudandet inte skulle räcka för att införskaffa motsvarande fastighet. Nu till frågorna:

1. Kan kommunen expropriera? 2. Vilka möjligheter har jag att överklaga? Hur? 3. Hur lång tid kan det gå från expropriation till beslut?

Svar

Du äger en fastighet som kommunen vill förvärva och därför har du tre frågor som gäller expropriation av fastighet. Regler om expropriation finns i expropriationslagen (1972:719) (ExprL). Expropriation innebär att äganderätt, nyttjanderätt eller servitut till fastighet eller del därav övergår till annan. Det handlar alltså om ett tvångsingripande som kan företas om vissa förutsättningar är uppfyllda. All mark som inte ägs av staten kan bli föremål för expropriation. Vanligtvis är det staten genom kommuner eller landsting som exproprierar mark. Tanken med lagstiftningen är att det allmännas möjlighet till expropriation skall leda till frivilliga överenskommelser mellan kommunen och fastighetsägaren. Ofta träffas en uppgörelse om försäljning av mark till ett rimligt pris, utan att kommunen behöver ta till något tvångsförfarande.

Expropriationsändamålen

I 2 kap. ExprL anges vissa ändamål som utgör lagliga skäl till expropriation. I 2 kap. 1 § ExprL anges att expropriation får ske för tätbebyggelse. Av bestämmelsen framgår att expropriation får ske för att ge en kommun möjlighet att förfoga över mark eller annat utrymme som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Angående expropriation i område som redan är tätbebyggt är reglerna något mer restriktiva. I så fall får expropriation ske endast om det med skäl kan antas att marken inom överskådlig tid kommer att beröras av byggnads- eller anläggningsåtgärd, som är av väsenlig betydelse från allmän synpunkt, eller det med hänsyn till intresset av att främja ett planmässigt byggnadsskick eller av annan därmed jämförlig orsak är angeläget att kommunen får rådighet över marken. Bestämmelsen är väldigt allmänt hållen och det vore inte rimligt om expropriation var möjligt i alla situationer där förutsättningarna i exempelvis 2 kap. 1 § ExprL är uppfyllda. För att begränsa det allmännas expropriationsmöjligheter anges det i 2 kap. 12 § ExprL att expropriationstillstånd ej skall meddelas om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av expropriationen från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Expropriation skall ej kunna ske när skälen för expropriation är svaga. Det handlar om att väga olika intressen mot varandra. Bestämmelsen innebär bland annat att om det finns flera alternativa sätt att nå ett visst ändamål, bör det alternativ som vållar minst skada för enskild väljas. Regeln i 2 kap. 12 § ExprL kan också anses ge uttryck för proportionalitetsprincipen. Expropriation skall ej få ske om det inte är nödvändigt med hänsyn till ändamålet.

Tillstånd till expropriation

Enligt 3 kap. 1 § ExprL prövas en fråga om tillstånd till expropriation av regeringen. Regeringens beslut kan ej överklagas, men du kan ansöka om rättsprövning av regeringens beslut enligt lag (2006:304) om rättsprövning av vissa regeringsbeslut En enskild får ansöka om rättsprövning av sådana beslut av regeringen som innefattar en prövning av den enskildes civila rättigheter eller skyldigheter i den mening som avses i artikel 6.1 i Europakonventionen. Beslut om expropriationstillstånd anses vara ett sådant beslut som innefattar en prövning av enskilds civila rättigheter eller skyldigheter. Det är Regeringsrätten som prövar ansökningar om rättsprövning och en ansökan om rättsprövning skall ha kommit in till Regeringsrätten senast tre månader från dagen för beslutet. Det skall av ansökan framgå vilken rättsregel sökanden anser att beslutet strider mot och vilka omständigheter som åberopas till stöd för detta.

Regeringsrättens prövning vid rättsprövning gäller endast frågan om beslutet strider mot någon rättsregel. Det är alltså inte fråga om någon skälighets- eller lämplighetsbedömning. Hur omfattande prövningen är beror också på vilken typ av ärende det är fråga om. När det handlar om bestämmelser som är allmänt hållna skall Regeringsrätten undersöka om regeringens beslut faller inom den handlingsfrihet som anges i tillämplig bestämmelse. I det aktuella fallet skulle rättsprövningen innebära en undersökning om regeringens beslut strider mot 2 kap. 1 § ExprL och 2 kap. 12 § ExprL. Om Regeringsrätten kommer fram till att beslutet strider mot någon rättsregel på det sätt som sökanden angett eller som klart framgår av omständigheterna, skall beslutet upphävas. Om regeringens beslut inte upphävs, står det fast.

Handläggning vid fastighetsdomstol och ersättningens storlek

Andra frågor än just frågan om expropriationstillståndet handläggs vid fastighetsdomstol. Framförallt gäller det frågor om ersättningens storlek. Om expropriation beviljas av regeringen har den sökande (kommunen) ett år på sig att föra talan i fastighetsdomstolen. Om kommunen inte gör det förfaller expropriationstillståndet enligt 3 kap. 6 § ExprL. Om kommunen väcker talan vid fastighetsdomstol kommer fastighetsdomstolen enligt 5 kap. 6 § ExprL utfärda stämning på dig som fastighetsägare. Enligt 5 kap. 24 § ExprL skall domstolen uppskatta fastighetens värde och ersättningen till dig som fastighetsägare skall bestämmas. Domstolen får dock inte bestämma ett högre belopp än vad du har begärt eller ett lägre belopp än vad kommunen har erbjudit dig, vilket följer av 5 kap. 25 § och 5 kap. 26 § ExprL. Fastighetsdomstolens avgörande kan överklagas till hovrätt.

En utgångspunkt när det gäller ersättning är att fastighetsägaren skall ha full ersättning för sin förlust genom expropriationen. Fastighetsägaren skall ställas i samma situation som om expropriationen aldrig skett. Det innebära också att fastighetsägaren inte skall gynnas av att expropriation sker. Enligt 4 kap. 1 § ExprL skall löseskillingen motsvara fastighetens marknadsvärde. Av 4 kap. 2 § ExprL framgår dock att om expropriationsföretaget medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, skall löseskillingen bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte förekommit. Meningen är också att en värdeökning på grund av förväntningar om ändrad markanvändning inte skall ersättas. Enligt 4 kap. 3 § ExprL skall inte fastighetsägaren räknas till godo sådan ökning av fastighetens marknadsvärde som ägt rum under tiden från tio år före expropriationsansökan. Värdeökning efter den tidpunkten skall fastighetsägaren få ersättning för bara i den mån det blivit utrett, att ökningen beror på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt.

Sammanfattning

När det gäller din sista fråga kan vi tyvärr inte ge något svar på hur lång tid förfarandet kan ta. Sammanfattningsvis kan alltså kommunen ansöka om expropriationstillstånd hos regeringen. Expropriation får ske om något av expropriationsändamålen i 2 kap. ExprL är uppfyllt. Fråga om tillstånd prövas av regeringen och om regeringen beslutar om tillstånd kan du ansöka om rättsprövning hos Regeringsrätten. Frågor gällande ersättningens storlek handläggs dock vid fastighetsdomstol. Om kommunen ansöker om expropriationstillstånd och regeringen beslutar om sådant tillstånd råder vi dig att kontakta en jurist.

Publicerat i Fastighetsrätt. Bokmärk permalänken. RSS-feed för det här inlägget. Kommentarer är avstängda, men du kan lämna en trackback.

Kommentarer är avstängda.