Villkorad överlåtelse av andel i fastighet

Jag äger ensamt ett hus och har nyligen fått det värderat till 400 000 kr mer än vad det var värt när jag köpte det. Jag köpte huset för åtta år sedan. För drygt ett år sedan flyttade min nye kille in hos mig. Nu vill jag att vi båda ska stå som ägare på huset, men att jag ska behålla vinsten i fall vi skulle separera och sälja det.

Mina frågor lyder alltså: 1) Hur ska vi gå till väga för att båda ska bli ägare till huset? 2) Hur avtalar vi om att jag ska behålla vinsten vid en eventuell försäljning? Ska avtalet om vinsten vara ett vanligt avtal eller ett samboavtal, eller ska det kanske t.o.m. stå med i köpekontraktet för att bli giltigt?

Svar

Svaret har delats in i två avsnitt, där det första behandlar hur själva överlåtelsen går till. I det andra avsnittet behandlas rättsverkningarna av överlåtelsen samt möjligheterna att förbehålla sig rätten till en framtida vinst vid försäljning.

1. Överlåtelse av fastighet

Det första steget för att ni båda ska bli ägare till fastigheten är att en överlåtelsehandling upprättas. Om din sambo ska erlägga en köpeskilling för huset upprättar ni ett köpeavtal, i annat fall upprättar ni ett gåvobrev. Enligt 2 kap. Jordabalken (JB) måste överlåtelsehandlingen uppfylla vissa formella krav för att vara giltig. Handlingen måste vara skriftlig och undertecknad av både överlåtare och förvärvare. Den måste vidare innehålla uppgift om vilken fastighet och hur stor andel av den som överlåtelsen avser samt en överlåtelseförklaring av vilken det framgår om det rör sig om en försäljning eller en gåva. Om det är ett köp ska även det överenskomna priset framgå. Är överlåtelsen på något sätt förenad med vissa villkor för förvärvaren ska detta också anges i köpehandlingen. Exempel på sådana villkor är att fastigheten inte får överlåtas vidare eller belånas.

Det andra steget är att söka lagfart för att överlåtelsen ska bli offentlig och träda i kraft. Detta görs hos Inskrivningsmyndigheten. Myndigheten kontrollerar att överlåtelsehandlingens formella krav är uppfyllda och därefter registreras den nye ägaren i fastighetsregistret. Som bevis på att lagfarten beviljats utfärdas ett lagfartsbevis/inkrivningsintyg. Lagfart ska sökas inom tre månader efter det att överlåtelsehandlingen har undertecknats.

Om du överlåter fastigheten mot ersättning (köp) måste du skatta för den vinst du gör, medan överlåtelse genom gåva inte utlöser någon beskattning. Skatterättsligt ses som regel även överlåtelser där ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde som gåva.

2. Avtal om förbehåll i äganderätten

Innan överlåtelse sker är det viktigt att ha klart för sig vilka rättigheter det innebär att vara lagfaren ägare av en fastighet. Äganderätten är en stark rättighet som ger innehavaren en nästan obegränsad befogenhet att förfoga över fastigheten. Särskilt stark är kanske äganderätten till fast egendom, då det faktum att den registreras i offentliga register gör den lätt att bevisa.

När lagfart har beviljats kommer var och en av er att stå som ägare till hälften av huset (eller annat valfritt andelstal). Eftersom fastigheten ägs av er gemensamt regleras ert förfogande över fastigheten av samäganderättslagen (SamägL). När det gäller samägda fastigheter måste man skilja mellan förfogandet över själva fastigheten samt delägarnas förfogande över respektive andel i fastigheten.

Vid förfogande över fastigheten krävs att samtliga delägare samtycker till att en viss åtgärd vidtas, med undantag för brådskande reparationer och liknande (SamägL 2 §). Detta innebär att t.ex. en renovering måste godkännas av er båda två innan den kan genomföras. Varje delägare förfogar emellertid fritt över sin andel i fastigheten, vilket bl.a. innebär en rätt att pantsätta andelen till säkerhet för ett lån och att sälja sin andel till någon annan.

Det innebär att din sambo, utan att behöva ditt samtycke, kan använda sin andel i fastigheten som säkerhet för ett lån. Om lånet inte betalas tillbaka så kan hela fastigheten under vissa förutsättningar komma att utmätas.

Som tidigare nämnts kan du kan begränsa dessa rättigheter genom att föra in villkor i överlåtelsehandlingen, men de kan endast göras gällande fram tills två år efter det att överlåtelsehandlingen undertecknades (JB 4 kap. 4 § 1 st.).

Ett avtal, där ni avtalar om att du ska behålla hela vinsten vid en framtida försäljning, är giltigt i och för sig men med det förbehållet att det endast är giltigt mellan er som parter och inte mot tredje man. I juridiska termer benämns det så att avtalet är obligationsrättsligt bindande, men inte sakrättsligt. Din sambo kommer alltså ”utåt” att kunna utöva samtliga de rättigheter som tillkommer en ägare av en fastighet, vilket bl.a. innefattar rätten att erhålla och behålla ersättning vid en försäljning av fastigheten. Om din sambo vägrar att betala summan vidare till dig kan du gå till domstol och kräva betalning med avtalet som grund. Utgången av en sådan process är emellertid aldrig säker och kan ta både tid och pengar i anspråk.

Ett annat alternativ är att din sambo utfärdar ett skuldebrev, i vilket denne gör en skriftlig utfästelse att betala en viss penningsumma till dig i händelse av att fastigheten säljs. Skuldebrevet är en form av skriftligt fodringsbevis, vilket väger tungt som bevis om du behöver gå till domstol för att driva in skulden. Skuldebrevet behöver inte utformas på något speciellt sätt för att vara juridiskt bindande, men det bör tydligt framgå vem som utfärdat skuldebrevet och till vem det är ställt samt villkoren för betalning och datum. Viss osäkerhet avseende skuldebrevets giltighet bör dock framhållas, då det gäller en framtida fordran vars beloppsmässiga storlek inte kan bestämmas förrän köpet har fullbordats.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis kan sägas att din önskan att överlåta halva fastigheten till din sambo samtidigt som du förbehåller dig rätten till vinsten vid en framtida försäljning kan bli svår att uppfylla. Det blir en form av villkorad överlåtelse av fastigheten, vilket mot bakgrund av den uttryckliga tidsbegränsning som gäller för giltigheten av särskilda villkor som intas i överlåtelsehandlingen verkar vara något lagstiftaren vill undvika. Giltigheten av ovan nämnda avtal och skuldebrev är således till viss del osäkra, då de innebär en inskränkning av äganderätten till den fasta egendom.

Eftersom hus ofta har såväl ett högt penningvärde som affektionsvärde bör du, om du är osäker, handla med försiktighet innan du överlåter fastigheten. Det kan även vara värt att kontakta en erfaren rådgivare.

Av din fråga framgår inte med klarhet skälet till att du vill överlåta fastigheten. Det kan vara av vikt att klargöra syftet med överlåtelsen, eftersom det kanske finns andra juridiska lösningar än överlåtelse för att önskat resultat ska uppnås.

Publicerat i Fastighetsrätt. Bokmärk permalänken. RSS-feed för det här inlägget. Kommentarer är avstängda, men du kan lämna en trackback.

Kommentarer är avstängda.